Maanantaina tila- ja asuntojaostossa tärkeitä asioita: Träskändan kartanon tulevaisuus, asunto-ohjelman seurantaa ja Viherlaakson koulun peruskorjaus. Alla asiat avattuna, esityslista kokonaisuudessaan löytyy täältä.
– Päätökset ja kirjelmät sekä kokouksessa kuultavat selostukset
Liitteenä on tiedoksi ympäristöministeriöltä tullut lausuntopyyntö ja annettu lausunto aiheesta valtioneuvoston asetuksen muuttaminen koskien asukkaiden valintaa arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin. Lausunto on annettu virkamiesten nimissä ja sen sisältö on, että kaupunki ei näe perustetta tulorajojen asettamiselle, vaan puoltaa nykyisen käytännön jatkamista. Helsingissä lausunnon antoi lautakunta.
Selostuksena kuullaan asunto-ohjelman toimenpiteiden toteutumisesta. Asunto-ohjelma laadittiin vuosille 2014-2016 ja siinä on 34 tavoitetta, joita seurataan. Avoimuuden nimissä olisi tärkeää, että seuranta käsiteltäisiin normaalina lista-asiana, jolloin sisältö olisi kaikkien luettavissa. Tässä joitakin poimintoja:
MAL-soimuksen mukaan Espoon tavoitteena on tuottaa 2500 asuntoa vuodessa, joista 20% tuettua vuokra-asumista. Toteutumat ovat:
– Alkavat asunnot 2012-15 keskimäärin 2496 asuntoa/ vuosi, josta aravuokra 394 asuntoa/ vuosi (16 %)
– Valmistuvat asunnot 2012-15 keskimäärin 2453 asuntoa/ vuosi, josta aravuokra 403 asuntoa/ vuosi (16 %)
Rakentamattomien asuintonttien saamista käyttöön edistetään aktiivisesti selvittämällä ja poistamalla rakentamisen esteitä:
– Kaupunkisuunnittelukeskus laatii jatkuvasti kaavamuutoksia ja poikkeamispäätöksiä, joilla edistetään asuntorakentamista.
– Kohtuuhintaista asuntorakentamista on edistetty Espoon Asunnot Oy:lle myönnetyillä poikkeusluvilla mm. Bassenkylässä (1-kerroksisten asuntojen sijoittuminen kahteen
päällekkäiseen kerrokseen, autopaikkamääräykset 1 ap/asunto, ei autotalleja/ -katoksia)
Asunto-ohjelman kiistellyin tavoite oli se, että Espoon Asuntojen asuntotuotantomäärää kasvatetaan 300 asunnosta 400 asuntoon vuodessa. Toteuma osoittaa, ettei tähän suuntaan ole toistaiseksi edetty:
– Alkavia asuntorakennuskohteita 2012-15 keskimäärin 196 asuntoa/ vuosi
– Kaupungin luovuttamat/varaamat sekä maankäyttösopimuksilla saadut tontit 1010 asunnon (253 asuntoa/vuosi) rakentamista varten.
Meille tärkeä tavoite oli myös tämä: Kaupungin tulee edistää aktiivisesti uusia tapoja toteuttaa asuntoja, kuten ryhmärakennuttaminen, yhteisöasuminen, sukupolvien asunnot, puurakentaminen ja kaupunkipientalot.
– Espoo on varannut Kauklahdesta yhden asuintontin ryhmärakennuttamista varten, mutta hanke ei ole edennyt.
– Pientaloalueiden suuria tontteja on luovutettu mm. Kurttilasta yhtiömuotoisten pientalojen rakentamiseen (mahdollisuus yhteisöasumiseen).
– Asuntosäätiölle ja Metsäliiton Osuuskunnalle on annettu suunnitteluvaraus puurakentamista varten Tuuliniityn alueelle. Asuntosäätiö pyrkii kehittämään uusia asumisratkaisuja ja Metsä Wood uusia runkoratkaisuja, jotka mahdollistavat puurakentamisen kehitystyön.
– Matinkylästä on varattu alue elämänkaariasumiskohteen suunnittelua varten
– Kohtuuhintaista omistusasumista on edistetty varaamalla Skanskalle tontti BoKlok –konseptia varten
– Uudenlaista täydennysrakentamiskonseptia on edistetty varaamalla Karakalliosta alue NCC:lle Bertta –konseptia varten.
Pientalorakentamisen lisäämiseen on myös useampi tavoite. Tässä toteutumaa:
– Pientalovarantoa on tyhjillä ja lähes tyhjillä rakennuspaikoilla 841 000 k-m2 (noin 5600 asuntoa, kun keskipinta-ala 150 k-m2 / asunto).
– Vuonna 2014 valmistui noin 700 pientaloasuntoa, joista puolet oli ns. omatoimista rakentamista.
– Tavoitteena on luovuttaa tontteja omatoimiseen rakentamiseen Vuosina 2014-2015 määrä on keskimäärin 100 tonttia vuodessa ja vuosina 2016-2017 keskimäärin 150 tonttia
vuodessa. Vuonna 2014 luovutettiin 77 tonttia (hakijoita 842) ja tänä vuonna haussa oli luovutettavia tontteja Kalliomäen asemakaava-alueella 60 (hakijoita 152).
Olemme vaatineet sen varmistamista, että pieniä asuntoja syntyy erityisesti hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella:
– Vuonna 2014 valmistuneista asunnoista puolet oli yksiöitä ja kaksioita (koko asuntokannasta noin 39 %).
– Mm. pysäköinnin ohjeistusta on pyritty kehittämään siten, että pienten asuntojen rakentaminen hyvien julkisten liikenneyhteyksien äärellä olisi mahdollista.
Ohjelmassa vaaditaan vauhdittamaan opiskelija-asuntojen rakentamista:
– Konkreettinen suunnitelma opiskelijoille tarkoitettujen asuntojen tuotanto-
ohjelmasta ei ole edennyt, mutta HOASin kanssa on keskusteltu opiskelijoille tarkoitettujen asuntojen sijaintivaatimuksista.
– Otaniemen Aalto Village etenee, HOAS:lla ja AYY:llä hankkeet, jossa yhteensä 180 asuntoa. Muuten ei ole edetty tontinluovutuksissa (kaupungin pitäisi luovuttaa vähintään yksi tontti vuodessa ja edellyttää samaa valtiolta).
Täydennysrakentamista, perusparantamista ja kehittämistä tulee edistää:
– Selvitetään jatkuvasti täydennysrakentamismahdollisuuksia sekä järjestetään asuinaluekohtaisia asukasiltoja liittyen täydennysrakentamiseen ja perusparantamiseen.
– Kaupunki on osallistunut täydennysrakentamiskäytäntöjen kehittämiseen RAKLIn organisoimassa täydennysrakentamisklinikassa 2014-15
– Espoo mukana YM:n organisoimassa Asuinalueiden kehittämisohjelmassa 2013-15.
– Espoon Asuntojen kohteiden täydennysrakentamismahdollisuudet on selvitetty ja useita
täydennysrakentamiskohteita on ohjelmoitu vuosille 2016-2019.
– Uudet pysäköinnin periaatteet on laadittu ja hyväksytty kaupunkisuunnittelulautakunnassa 25.2.2015.
Espoo edistää uusiutuvien energialähteiden käyttöä asumisessa ja parantaa asumisen energiatehokkuutta:
– Parhaillaan laadittavaan Espoon ilmastotoimenpideohjelmassa 2015-2020 yhtenä tavoitteena on parantaa taloyhtiöiden tietoisuutta suunnitelmallisen huollon ja kunnossapidon vaikutuksesta kustannuksiin ja energiankulutukseen. Tavoitetta edistetään järjestämällä taloyhtiöille koulutustilaisuuksia.
Rakennusvalvonnan palvelua tehostetaan nopeuttamalla rakennuslupien käsittelyä:
– Rakennusvalvonnan lupavalmistelijat arvioivat lupakäsittelyn kestoa ja antavat hakijalle arvion päätöspäivämäärästä lupahakemuksen sisäänjätön yhteydessä.
– Pientalolupien osalta rakennusvalvonta on pilotoimassa uutta lupaprosessimallia.
Seuranta osoittaa, että monet tärkeä tavoitteet eivät ole toteutuneet. Oman valtavan lisähaasteensa tuo turvapaikanhakijoiden määrä. Suuri osa turvapaikan saaneista hakeutuu suuriin kaupunkeihin ja asuntojen tarve tulee entisestään kasvamaan. Asunto-ohjelman tavoitteita pitäisi siis nykyisestään merkittävästi kasvattaa ja linjata, mikä on Espoon Asuntojen rooli tässä.
– Träskändan kartanon vuokraaminen
Jaosto antoi kokouksessaan 13.10.2014 valmistelutoimeksiannon, jossa kehotti Tilakeskus -liikelaitosta valmistelemaan kilpailutuksen Träskändan kartanon tulevasta käytöstä tila- ja asuntojaoksen päätettäväksi. Kilpailutuksen periaatteista ja kilpailutusehdoista päätettiin jaston kokouksessa 16.3.2015.
Kartanorakennus on ollut pääosin tyhjillään vuodesta 2005 ja vaatii peruskorjauksen. Kaupunki maksaa kunnostustöistä enintään 3 me, lopuista kustannuksista vastaa vuokralainen.
Tarjouskilpailun työryhmän muodostivat Tilakeskuksen asiantuntijat sekä kaupunginmuseon edustaja. Tarjouskilpailun aikana pyydettiin lisäksi kommentteja ja kannanottoja rakennusvalvonnan, kaupunkisuunnittelukeskuksen ja Länsi-Uudenmaan pelastuslaitoksen edustajilta.
Kilpailutukseen ilmoittautui ennakkoilmoittautumisaikana viisi osallistujaa, joista kolme jätti tarjouksen. Tarjouskilpailun ehtojen mukaisesti tarjouksista vertailtiin maksettavan vuokran suuruutta, kiinteistön arvoa korottavia investointeja, muita investointeja, toiminnan soveltuvuutta kiinteistöön ja lisäarvon tuottamista kuntalaisille.
Vertailussa tarjouksista parhaimmaksi todettiin Forenom Majoituspalvelut Oy. Tarjoaja suunnittelee majoitustoimintaa rakennukseen. Ensimmäisen kerroksen tiloihin tulee kaikille avoin kahvila-ravintola sekä vuokrattavaa neuvottelutilaa. Vuokra-aika on 15 vuotta.
Tämä on kokouksen ehdottomasti hankalin asia. Näillä tiedoin ei ole edellytyksiä tehdä päätöstä, liitteenä oleva tarjousvertailu on yksi ylimalkainen sivu vailla tarkempia tietoja vaihtoehdoista. Sen lisäksi liitteenä on kaupunginmuseon lausunto, ei muuta.
Toukokuisen päätöksemme perusteissa todetaan: ”Lopullisessa päätöksenteossa arvioidaan vuokranmäärää, vuokralaisen kiinteistön arvoa korottavat investoinnit, sekä toiminnan sopivuutta kiinteistöön sekä lisäarvon tuottaminen kuntalaisille.”
Tätä kokonaisarviota ei ole kunnolla tehty. Esittelystä ei myöskään käy ilmi, millainen on Forenomin majoituskonsepti ja huonemäärä, ja millaisia muutoksia se kartanoon edellyttää (kuvataan raskaiksi) ja mitkä ovat niiden arvioidut kustannukset. Sen verran tiedän, että huoneita on tulossa peräti 27, joista osa ullakolle. Hotelli perustuisi konseptille, jossa ei olisi lainkaan henkilökuntaa.
Toisen tarjouksen tekijä on Kari Miettunen Oy:n /Cafecafe Oy, joka tarjoaisi kokous- ja juhlapalveluja yrityksille sekä yhteisöille arkisin sekä korkeatasoista ravintola/lounas ja kahvipalvelua kaikille. Tämä vaihtoehto noudattelisi nykyistä huonejakoa ja kunnioittaisi siten rakennuksen arvoa. Majoitustiloja olisi vähäisessä määrin.
Forenom on valmis maksamaan vuokraa 4900 e/kk + liikevaihtovuokraa 7% kun liikevaihto ylittää 28 000 e/kk. Kari Miettunen Oy:n /Cafecafe Oy tarjoavat 900 e/kk.
Kaupunginmuseo ei suosita sen tyyppistä uutta käyttöä, joka edellyttää lukuisten uusien wc- ja kylpyhuonetilojen tai keittiöiden rakentamista. Museo on myös kritisoinut majoitustilojen rakentamista ullakolle.
En pidä Forenomia kaupungin kannalta pitkällä tähtäimellä järkevänä saati hyvänä ratkaisuna. Riskinä on, että arvorakennus tuupataan osin tai kokonaan kaupungin kustannuksella täyteen majoitustilaa, joka jää kaupungin käsiin jos hotellitoiminta osoittautuu kannattamattomaksi. Tai otetaan muuhun majoituskäyttöön. Arvokas kartanomiljöö ansaitsee parempaa.
– Viherlaakson koulun ja lukion perusparannuksen ja laajennuksen hankesuunnitelman hyväksyminen (Kh-Kv-asia)
Jaosto palautti tämän 28.9.2015 uudelleen valmisteluun ja kehotti tilakeskusta tutkimaan mahdollisuutta laskea kustannusarviota erityisesti tutkimalla, päästäänkö tähän purkamalla myös toiseksi vanhin rakennus. Lisäksi tuli selvittää, mikä vaikutus tällä olisi hankkeen toteutusaikataululle.
Tässä perustelut sille, miksi tulisi edetä hankesuunnitelman mukaan:
Rakennuksen 2 purkamista ja rakennusten 2, 3 ja 5 korvaamista yhtenäisellä uudella rakennusosalla tutkittiin jo hankesuunnitteluvaiheessa. Tälle vaihtoehdolle laskettiin vertailuhinta 17.4.2015, joka oli 532 000 euroa kalliimpi kuin rakennus 2:n säilyttävä vaihtoehto. Jäävät rakennukset 1 ja 6, asettivat reunaehdot massoittelulle jolloin uuden osan sijoittelu ei paljoakaan poikennut nykyisestä esisuunnitelmasta. Massasta tuli hyvin syvärunkoinen, joka vaikeutti monien tilojen sijoittelua ja luonnonvalon saantia.
Rakennuksissa on tehty hankesuunnitelman pohjaksi vuosien 2012-2015 aikana lukuisia sisäilmaselvityksiä, haitta-ainekartoituksia ja kuntotutkimuksia. Edellä mainittujen tutkimusten ja selvitysten mukaan rakennus 2 on ”rakennusteknisesti hyvälaatuinen ja korjattavissa hyvään kuntoon” ja vertailulaskelman perusteella sen korjaaminen on halvempaa kuin korvaaminen uudisrakennuksella. Näiden tietojen pohjalta hankesuunnittelun lähtökohdaksi on otettu rakennusten 1 ja 2 säilyttäminen.
Edelleen todetaan, että Kaupunginmuseon lausunnon mukaan vuonna 1955 valmistunut toisen toteutusvaiheen koulurakennus on lähes yhtä arvokas vanhimman rakennusosan kanssa ja myös tämä rakennus tulee säilyttää. Jos rakennus 2 esitettäisiin purettavaksi, ongelmaksi hankkeessa tulisi todennäköisesti rakennusluvan saaminen.
Hankesuunnitelman päivitys kestäisi tilakeskuksen arvion mukaan vähintään 2-3 kuukautta. Tämä vaarantaisi hankkeen aikataulun. Hankkeen elinkaarisopimus on tarkoitus kilpailuttaa 4a- paketissa yhdessä Kirstin koulun kanssa. Hankinnassa ovat parhaillaan käynnissä markkinavuoropuhelut ja urakka-asiakirjojen laadinta.
Olen valmis tyytymään tähän. Olisi tietysti ollut hyvä, että tämä tieto olisi ollut mukana jo viime käsittelyvaiheessa.
– Lainahakemuksen puolto Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen hyväksymisvaltuudella
TA-Asumisoikeus Oy hakee korkotukilainan puoltoa asumisoikeustalohankkeen rakentamista varten. Asumisoikeus Oy Espoon Örkkiniitty sijaitsee Kalajärven paikalliskeskuksessa Vihdintien tuntumassa. Kalajärven koulu ja paikallispalvelut ovat noin kilometrin etäisyydellä. Hankkeessa on 34 paritaloasuntoa ja kuusi erillistaloasuntoa eli yhteensä asuntoja on 40 (4 423 k-m2). Korkotukilainaa hankkeelle haetaan 10 995 938 euroa.
Alueen kunnallistekniikka valmistuu vuonna 2015. Kaavoituksen näkökulmasta tontit ovat yksiasuntoisten asuinrakennusten korttelialuetta (AO) ja rakentaminen edellyttää rakennusluvan yhteydessä myönnettävää vähäistä poikkeamista asemakaavasta tai poikkeamispäätöstä.